日本の不動産投資の方が儲かる？
日本の不動産は、アメリカ、シンガポールなど先進国の不動産に比べて、価格は割安の上に毎月安定した家賃収入が得られるために、高い利回りを期待できることが外国人からも大きな魅力として注目されてきました。
また、2020年東京オリンピック開催の決定と円安の進行が、外国人からさらなる注目を集めるきっかけとなっています。
しかし、外国人が日本の不動産投資をするには、どのように物件を探したらいいのか、日本の不動産投資をする流れ、また、購入後の管理はどうしたらいいのかなど分からないことがたくさんあるのではないでしょうか。
そこで今回は、
- 各国の不動産と日本の不動産はどちらが儲かる？
- 今の日本の投資不動産市場の状況は？
- 投資物件の探し方
- 不動産投資会社の探し方
- 不動産投資に関する費用
- 日本不動産に投資する流れ
- 投資物件購入後の管理は？
１、各国の不動産と日本の不動産はどちらが儲かる？
下記不動産投資の利回りを表すグラフを見て頂ければ分かりますが、日本の不動産は、アメリカ、香港、シンガポールなどの国と比較して、不動産の価格に割安感があり、より大きな利回りで資産運用できると言えるでしょう。
２、今の日本の投資不動産市場の状況は？
次は、今の日本の投資不動産市場の現況はをみていきましょう。
下記2014年１月１日に発表した地価公示を見て頂ければ分かりますが、全国の地価は維持されていますが、相続税対策による購入などもあって東京都の地価は2013年に引き続き2014年は更に上昇が強まっているようです。
なお、不動産市場の動きについて詳しく「まだ買い時？不動産の価格の推移と今後の予測について」にてご確認ください。
３、投資物件の探し方
国によって多少検索方法は異なりますが、一般的にはインターネットにて投資物件を検索することができます。
近年、中国、台湾、シンガポールなどの投資家は日本の投資不動産購入がかなり増えていることから、中国語や台湾語などの言語で作成した投資用日本不動産を検索することができるサイトが多くなりました。
例えば、中国の場合は、百度（Baidu）などの検索エンジンで「日本 投資不動産」などのキーワードを入力してそのような不動産サイトを探すことができます。
その他の国では日本と同様にGoogleで「日本 投資不動産」などのキーワードを入力してそのような不動産サイトを探すことができます。
とはいえ、不動産投資会社が取り扱っている物件情報はそのようなポータルサイトに登録されていないのが実情です。
４、不動産投資会社の探し方
海外の投資家からの不動産購入が増えていることから、取扱いができるとアピールする不動産会社が増えました。
不動産投資においては購入後の管理が最も大切です。海外にお住まいの方ならなおさら管理体制に気をつける必要があります。しかし、購入後の管理体制がずさんで空室続きの会社も少なくありません。従って、海外の投資家の売却や管理実績が豊富な不動産投資会社を選ぶことが大切です。
とはいえ、数多く会社がある中でどのように信頼ができる不動産投資会社を探したらいいのかと悩まれている方も少なくないでしょう。
上海でのセミナー開催実績がある弊社には、海外お客様の不動産購入サポート実績多数ありますので、日本不動産購入にご興味がある方はぜひ「個人のお客様からの不動産に関するご相談受付中」より問合せしてみてください。
中国語でのご相談対応もできますので、安心してサポートさせて頂きます。
５、不動産投資に関する費用
日本の不動産投資をする際に、以下のような費用がかかります。
（１）不動産取得時にかかる費用
まず、不動産取得時にかかる費用を見てみましょう。
不動産仲介会社に支払う仲介手数料
売買契約書に貼付する「印紙税」
不動産登記変更時に課される「免許登録税」
不動産の取得により「不動産取得税」
司法書士へ支払う報酬
（火災保険、地震保険などに加入した場合）の保険料
など、全て合わせて大体物件価格の80％前後となります。
（２）不動産所有時にかかる費用
では、所有時はどうでしょう。
不動産所有時は以下のような費用がかかります。
不動産所在地の市町村に納める「固定資産税・都市計画税」
投資により利益が生じた場合の「所得税」
管理会社に支払う管理費・修繕積立金
不動産賃貸管理会社に支払う賃貸管理委託費用
（３）不動産売却時にかかる費用
最後に、不動産売却時にかかる費用を見てみましょう。
売買契約書に貼付する「印紙税」
（売却利益が出た場合）「譲渡所得税」
不動産仲介業者に支払う仲介手数料
なお、費用について詳しくは「不動産投資で失敗しないために知っておくべき１４個のリスクまとめ」をご確認ください。
６、日本不動産に投資する流れ
国籍によって多少異なりますが、一般的に日本不動産に投資する場合の流れは以下のようになります。
（１）物件の問い合わせをする
（２）来日し物件の下見をする
（３）不動産会社と媒介契約を結ぶ
（４）（購入物件が決まった場合）買付証明書を提出する
（５）売買契約を結ぶ
（６）購入資金を用意する
（７）決済し、物件の引き渡しを受ける
（８）不動産管理会社と委託契約を結ぶ
日本不動産の購入方法について詳しくは「外国人が日本の不動産を購入するための手引き」をご参照下さい。
７、投資物件購入後の管理は？
外国人は日本で不動産投資をする場合、購入後の管理も大切となります。
外国人は日本にいないため、必ず不動産賃貸管理会社にて管理委託する必要があります。
（１）不動産賃貸管理会社を探す
まず、不動産管理会社を探しましょう。
一般的には不動産投資会社がそのまま不動産の賃貸管理を行っていることが多いですが、もし、管理をしていないのであれば、不動産賃貸管理会社を紹介してもらいましょう。
① 不動産賃貸管理会社のサービス内容は？
不動産賃貸管理会社によって多少変わりますが、大きく以下のようなサービスを提供してくれます。
入居者募集
入居者トラブル時の対応
家賃管理
家賃滞納時の立替
空室保証サービス
など。
② 不動産賃貸管理会社の管理費は？
一般的には、家賃の6％前後が相場になっています。
しかし、外国人オーナーの場合、日本人オーナーよりサービスの内容が増える可能性が高いため、もう少し費用がかかる場合があります。
（２）購入後の管理における注意点
外国人オーナーが不動産賃貸管理会社に物件管理をしてもらうにあたり、以下の点について注意するようにしましょう。
① 家賃の振込先の確認
② 定期的に管理状況についての報告をしてもらう
③ 納税管理人として登録してもらう
④ 確定申告の代行手続きを依頼する
では、順番に見ていきましょう。
① 家賃の振込先の確認
一般的には家賃は下記の流れでオーナーの口座に振り込まれます。
賃借人（家賃）➡管理会社（家賃—管理費）➡オーナーの口座
外国人の場合は、日本の銀行に口座が持てないため、毎月指定した海外の銀行に送金することも可能ですが、手数料が高くつきます。そのため、ある程度の金額を一括して振込み、管理会社にて家賃を預かってもらいましょう。
なお、毎月きちんと家賃が支払われているかどうかは、管理会社から報告してもらうようにしましょう。
② 定期的に管理状況についての報告してもらう
管理会社によって変わりますが、定期的に物件の管理状況について報告してもらうようにしましょう。
入居者とのトラブルがあったかどうか、物件の設備が壊れたかどうかなどの不動産に関する情報を随時把握するようにしましょう。
③ 納税管理人として登録してもらう
外国人は日本にいないため、不動産管理会社に「納税管理人」として登録し、代わりに納税手続きをしてもらう必要があります。
一般的には預かっている家賃から税金を納付しますので、税金納付通知書のコピーをもらうなど、きちんと入出金について把握しましょう。
④ 確定申告の代行手続きを依頼する
不動産投資による家賃収入を不動産所得として確定申告する必要があります。
不動産管理会社に税理士が所属している場合もありますので、代行手続きを依頼しましょう。もしいなかった場合、税理士を紹介してもらいましょう。
なお、税理士の報酬相場は、１物件の確定申告手続きにつき５万円前後だそうです。
まとめ
今回は外国人の方が日本の不動産投資をする場合の流れなどについて書きましたが、参考になりましたでしょうか。
日本不動産に投資するにあたり参考になれば幸いです。
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